關于樓上住戶漏水問題，到底由誰承擔？
2014
[案例]徐先生花費大量時間和金錢剛剛裝修好的房子，被樓上住戶跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主，答復是他家一點也沒有漏，并且很不情愿配合檢查問題。雖說經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問題，但劉先生心里還是不痛快，認為物業(yè)在裝修管理上沒有盡到責任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費。對物業(yè)公司的服務不滿意，是否可以不交物業(yè)管理費？徐先生應該向誰要求索賠？
[分析]1.樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質(zhì)量不好導致水滲漏或者樓上業(yè)主過失導致跑水，但無論哪種原因引起都與物業(yè)管理公司無關，不涉及物業(yè)管理公司與業(yè)主的法律關系。
2.房屋質(zhì)量不好導致水滲漏涉及業(yè)主與開發(fā)商之間基于房屋買賣合同而產(chǎn)生的合同法律關系，開發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導致水管跑水致使業(yè)主遭受損失，開發(fā)商應當承擔違約賠償責任。
3.樓上業(yè)主過失導致跑水涉及業(yè)主之間基于侵犯行為而產(chǎn)生的侵權法律關系，樓上業(yè)主的過錯導致樓下業(yè)主房屋遭受損失，該行為已經(jīng)構成對樓下業(yè)主財產(chǎn)權利的侵犯，構成侵犯應當承擔侵權賠償責任。
4.物業(yè)管理公司在本案中涉及對受損業(yè)主家內(nèi)部的維護和修繕。由于受損部位不屬于公共設施、公共區(qū)域，該部分的物業(yè)服務不屬于物業(yè)管理費所涵蓋的服務范圍，而屬于特殊的物業(yè)管理服務，對該部分維修當另行支付費用，業(yè)主沒有理由拒繳物業(yè)管理費。
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